9万6！收房仅5天的壹品“闪电成交”，天价背后，涨幅并没跑赢多数热盘
正如《层楼》一个月前所预测的，看似不可能的信达滨江壹品“天价”二手房，真的成交了。
而且实际成交价，比之前曝出的9万5，还要贵上1千，高达9万6。
这站在杭州金字塔尖、俾睨众生的价格，瞬间让中介和房东嗨了。据说，此价格一出，不少房东立马把挂价调到了10万+，信心爆棚。
“交付新盘高价成交=整体挂牌上涨”，似乎已是铁一般的规律。
但出现个别超高单价二手房，可能是因为小区独具魅力，也更可能只是偶然来了一个不差钱的豪客，并不代表小区其它房源或周边楼盘，一定能卖出天价。
而且，单从投资回报率角度看，壹品其实并不算突出。
PART 1
昨天，一张微博截图流传于杭州各大粉丝群。
主要内容是：“收房仅5天，一套明年2月满两年的162㎡中间套，带双车位打包价1700万成交了。撇开双车位，单价高达9.6万。”
没错，说的正是最近交付的南星豪宅——信达滨江壹品。
但看到这里，我却有很大疑惑：明明再过2个月就满两年，等到那时再签约，买家可以省下一大笔税费，不是更划算吗？
我从中介朋友处了解到，这套二手房，“确已成交”。不过，准确地说，只是“意向成交”。
买卖双方已经谈妥价格，签了定金协议，下个月办出不动产证，到明年2月满两年时，再着手办理网签、过户手续。
据中介透露，两个车位作价150万，房子总价1550万，折合单价约9.57万。
另外，这套房源+车位，当时（去年初）是以6万9的单价全款购入的。这倒不假，杭州公证摇号去年4月才推行，此前全款之风盛行。
而且房东一开始就是投资目的，所以尚未交付，就已着急抛向二手市场。
从投资角度看，房东无疑是成功的。两年时间，账面获利超400万，表面房价涨幅近40%。
若加上50万的车位增值部分（售价约50万一个），获利超450万。
昨天这套房源流传开来后，就连周边新盘的置业顾问都忍不住来蹭热度：162㎡中间楼层，挂价9.5万，看房需要排队，赶紧来摇新房。
PART 2
早在一个月前，距离壹品交付还有大半个月，已有房东挂价9万5一平出售。
那时，层楼写了一篇《南星桥成杭州房东“最敢喊价”板块？》，后台不少网友留言，对此不屑一顾：
“去看看拍卖成交价吧，脑子醒醒”、“叫价1亿一平也可以啊，没人买啊。”……
如今，不仅成交价更高，成交速度也超乎预期。
记得实地跑完南星桥后，回来就跟办公室同事说：壹品9万5的价格肯定能出，或早或晚罢了。
支撑这一判断的主要有三点：第一，侯潮府二手房最高能卖8万6，且可售房源寥寥；产品定位更高端的壹品，新房就要卖7万一平，二手房自然更值钱。
第二，均价70800元/㎡且装标更低的仁恒滨江园，中签率也才17.3%，应该会有不少需求被“挤”进二手市场。
第三，壹品户型是在测绘规则调整前报批的，得房率颇高。140㎡户型，尺度跟眼下170多㎡差不多大。面积多30㎡，相当于总价省了200万。
看完交付实景后，更是坚定这一判断。冬季交付对房企而言，本就是一大考验。尤其绿化，存活率颇低，一眼望去，光秃秃一片。
但在壹品没有类似尴尬。走进园区，天高云淡、开阔疏朗的感觉扑面而来。建筑俊美却不高，花园很大，各式花卉姹紫嫣红，经典的加拿列海枣树，伫立于泳池四周。
就像网友YI杰说的：南星桥需不需要冷静，由市场来检验。千万级别的房子，还需要靠抢，就已是最好的证明了。能买得起这个层次房子的人，对自己需求，市场的认知及判断，难道还不如键盘侠。
南星桥诸多豪宅中，壹品的优势也很明显。
小区纯粹，既无公租房，也无自持。到地铁4号线甬江路站，步行只有约600米。
而且，按照上城区的学区划分，壹品基本划进胜利小学+勇进中学。两个全是上城区名列前茅的学校。
PART 3
壹品这套二手房成交后，屡屡出现房东挂价10万一平出售的消息。
“信达滨江壹品，目前还有一套160㎡在售，位置更佳，单价10万。”“壹品140㎡高区好楼层，宝格丽风格，售价1500万带一个车位。”
虽然壹品值这个价，但单纯从数字看，真的不便宜。
毕竟，9万6的成交价，相比目前市面上大多平层类豪宅，贵了不止一档。它几乎将杭州“小面积”豪宅的房价，推上另一高峰。
在此之前，杭州二手房单价冲上9万+的，主要有四类房源：
学军本部老破小，诸如文二新村等；西湖边的次新房，像中大吴庄；阳光海岸、武林壹号等三四百方豪宅；江南里、云栖玫瑰园等经典别墅。
200㎡以下的“小面积”豪宅，能卖出9万6的高价，无疑是杭州二手房市场的一大突破。
只是，这个“贵得惊掉很多人下巴”的价格，房价涨幅却不算领先。
壹品入市时，恰逢这一轮楼市行情大火，尚未推行摇号，大多房东是全款+车位买入。
以最小的137㎡户型为例，按均价7万计算，外加50万车位一个。全款购买，投入成本为1009万。按年化5%的利息计，两年资金成本差不多要100万。
综合折算贷款的利息成本，相当于买入单价7万5左右。即便净价卖到9万6，房价涨幅约28%，平均每年14%。
对比今年交付的其他新盘，这点涨幅不算什么。
比如，近期交付的时代奥城，有一套成交价约6万，以当时3万5的均价算，涨幅高达71.4%。一套138㎡户型，账面获利高达345万。
壹品的房价涨幅，也不如西湖国际城、江湾城、海德公园等刚需盘。
新房2万2左右的西湖国际城，基本能卖到3万+，房价涨幅至少36%；即便二手价格一再下调的海德公园，涨幅也仍有40%左右。
所以，单纯从回报率看，投资千万豪宅很平淡。
PART 4
还有一点需注意：壹品挂价9万5能成交，并不意味着其他刚交付高端楼盘也能复制。
有多少当年售价不菲的新交付小区，房东信心满满，二手房要卖6万+、8万+。但接盘侠却一直没来，只为他人作了嫁衣裳。
像市中心一楼盘，刚交付时盛传业主非8万不卖，现在，二手房挂牌5万6在售。
壹品能超高单价成交，不仅是因为品质好、得房率高，更重要的是南星桥这个地段“天花板高”，10万单价的二手房早已存在。但杭州多数地段，城市界面无法与之相提并论。
此外，新交付豪宅出现超高单价成交，并不代表后续会稳定在这个价格。
今年杭州楼市的“明星次新房”，如锦绣之城、金茂府、留香园等，动辄出现七八万单价的成交。但交付数月后，房价往往会走低。
比如“草签6万”的奥体红盘时代奥城，最新一套的145㎡，挂价只有5.7万。
最明显的是今年年中的锦绣之城和留香园。锦绣之城二手房最贵卖到6万5（包含一个车位），但近三月成交价，平均只有5万5左右。
留香园最贵卖到7万5，但此后平均成交6万出头，最近一套甚至不到5万5。
为什么刚交付新盘容易出现个别天价成交，往后却大概率走低？
这是因为这些明星盘交付时，通常伴随着大波宣传，总会吸引来个别“不差钱”的豪客。但之后由于挂牌房源越来越多（挂价也走高），加上周边新盘影响，成交价就很难往上走了。
毕竟，单价6万+、总价动辄千万的豪宅，“接盘侠”群体相对少得多。
所以，大多数新交付豪宅的天价挂牌房源，都是不现实、几乎不可能成交的。只有少量诚心挂牌房源，才是靠谱的。
但反过来说，千万豪宅买家，往往更注重地段品质，对价格相对不敏感。
虽很容易造成价格起伏，但也可能创造更高的成交价。
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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